환경산업 연구단지의 중장기 발전전략을 수립하였음. 공실률이 86.7%에 달하는 상황에서 4대 전략방향과 12대 전략과제, 43개 실행과제로 전략체계를 재구성하고 중장기 재정계획을 함께 제시하였음.
연구 개요
연구단지는 준공된 지 얼마 되지 않아 입주가 충분히 이루어지지 않은 상태였음. 운영 초기의 전략과 재정계획을 다시 세울 필요가 있었음.
본 연구에서는 기존 운영계획과 운영 성과를 분석하고 이해관계자 의견을 수렴하여 중장기 발전전략을 도출한 뒤, 수입·지출 구조를 분석하여 재정계획을 수립하였음.
연구 배경과 핵심 쟁점
입주 실적이 저조하여 수익 기반이 취약하였고, 임대료 할인을 지속하면 손실이 더 커지는 구조였음.
- 현재 입주와 공실 상황은 어떠한가?
- 입주기업은 무엇에 만족하고 무엇에 불만인가?
- 전략체계를 어떻게 재정립할 것인가?
- 어떤 지원사업을 새로 도입할 것인가?
- 중장기 수지는 어떻게 전망되는가?
분석 범위와 대상
연구단지의 시설, 입주기업, 지원사업 전반을 대상으로 하였음.
연구실험동, 환경벤처센터, 파일럿테스트, 테스트베드 등 시설 유형별로 입주 현황과 수익 구조를 분석하였음.
연구 설계와 분석 방법
이해관계자 의견수렴
입주기업 대상 만족도 설문과 지원사업 우선순위 설문을 실시하고 임직원 및 사업부서 담당자 인터뷰를 병행하였음.
만족도 조사의 구조
서비스 내용을 다루는 서비스품질, 처리과정을 다루는 전달품질, 결과를 다루는 성과품질의 세 영역으로 나누어 각각 다섯 항목을 조사하였음.
임대료 수준의 재검토
현행 임대료 산정 근거를 검토하고 비준임료를 기준으로 적정 임대료 수준을 다시 산출하였음.
수지 시나리오 설정
임대료 할인율을 지속 적용하는 안과 기존 임대료 체계를 유지하는 안의 두 시나리오로 중장기 재정상태를 예측하였음.
입주 및 공실 현황
시설 유형별 공급면적과 승인면적 현황은 다음과 같았음.
시설 유형별 면적 및 승인비율
| 구분 | 공급면적(㎡) | 승인면적(㎡) | 승인비율 |
|---|---|---|---|
| 연구사무실 | 6,886.91 | 2,167.23 | 31.5% |
| 전용실험실 | 3,689.12 | 1,109.24 | 30.1% |
| 환경벤처센터 | 987.55 | 693.01 | 70.2% |
| 파일럿테스트 | 6,403.69 | 2,809.13 | 43.9% |
| 테스트베드 | 29,538.09 | 28.20 | 0.1% |
| 총계 | 47,505.36 | 6,806.81 | 14.3% |
전체 공실률은 86.7%였으며 테스트베드를 제외하더라도 63.3%로 과반이 공실이었음.
유사 단지의 공실률이 1.1%, 16.7%, 35.8% 수준인 것과 비교하면 매우 높은 수준이었음.
입주기업 만족도
입주기업 대상 만족도 조사 결과는 다음과 같았음.
영역별 만족도 조사 결과
| 영역 | 조사 항목 | 평균 평점 |
|---|---|---|
| 서비스품질 | 전문성, 대응성, 신뢰성, 혁신성, 충분성 | 4.2 |
| 전달품질 | 개방성, 신속성, 합리성, 지원성, 공감성 | 4.2 |
| 성과품질 | 기여성, 공익성, 종합성, 충족성, 지속성 | 4.1 |
5점 만점
서비스 자체에 대한 만족도는 4.1~4.2로 높았으나 임대료 만족도는 상대적으로 낮았음.
기업의 요구사항을 반영하는 대응성과 접근·의사소통의 개방성, 응대태도의 공감성이 각각 4.3으로 가장 높았음.
수치로 보는 주요 결과
시나리오별 중장기 재정상태 예측 결과는 다음과 같았음.
시나리오별 중장기 손익률 예측
| 연도 | 1안 수입 | 1안 손익률 | 2안 수입 | 2안 손익률 |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 1,164,976,000 | -82.80% | 1,164,976,000 | -82.80% |
| 2019 | 1,397,955,000 | -82.38% | 1,896,085,000 | -76.10% |
| 2020 | 1,634,814,000 | -81.35% | 3,021,045,000 | -65.54% |
| 2021 | 1,736,001,000 | -80.61% | 3,320,772,000 | -62.91% |
| 2022 | 1,744,607,000 | -80.92% | 3,347,375,000 | -63.40% |
| 2023 | 1,744,607,000 | -81.33% | 3,414,322,000 | -63.45% |
단위: 원/년, 1안은 임대료 할인율 30% 지속, 2안은 기존 임대료 체계 유지
1안은 손실률이 80% 이상으로 유지되고 2안은 63% 수준까지 낮아지나 두 경우 모두 손실이 지속되었음.
지출은 2018년 67억원에서 2023년 93억원으로 증가하는 것으로 추정되었음.
개선방안과 실행과제
미션과 비전을 재정립하고 핵심가치를 3개에서 4개로, 전략과제를 3개에서 12개로 확대하여 전략체계를 재구성하였음.
공실률이 가장 높은 테스트베드의 활용을 높이기 위해 실증연구 인프라를 개선하는 신규 과제를 도입하도록 하였음.
사업화 자금지원, 투자유치 지원, 국내외 판로 개척 지원을 통해 입주기업의 사업화 단계를 뒷받침하도록 하였음.
입주기업의 성장 단계별로 지원사업을 배치하는 전주기 지원 프로세스를 마련하도록 제안하였음.
재정립한 전략체계
신·구 전략체계의 비교는 다음과 같았음.
전략체계 재정립 전후 비교
| 구분 | 기존 | 재정립 |
|---|---|---|
| 핵심가치 | 3개 | 4개 |
| 전략방향 | — | 4대 전략방향 |
| 전략과제 | 3개 | 12개 |
| 실행과제 | — | 43개 |
핵심가치는 최고의 서비스, 기업화, 창업가 정신, 기술이전의 네 가지로 설정하였음.
실행과제는 기존사업과 신규사업으로 구분하였으며, 신규사업은 유사 국내외 기관의 지원프로그램 중 미수행 사업을 중심으로 도출하였음.
연구 시사점
공실률 86.7% 상황에서 4대 전략방향, 12대 전략과제, 43개 실행과제로 전략체계를 재구성하였음.
임대료 체계를 조정하더라도 손실률이 63% 이상으로 유지되어 수지 균형은 현실적으로 어려운 것으로 분석되었음.
수지가 아니라 파급효과로 평가할 대상임
연구단지의 수지 구조상 임대료 조정만으로는 손실을 메울 수 없었음. 시설 규모 대비 수익 기반이 애초에 크지 않은 구조였음.
입주기업 지원과 육성을 강화하여 기업이 만들어내는 사회적 파급효과를 성과로 삼는 것이 기관 성격에 부합하는 방향이었음.
