법제처 법령해석
법이 업무의 주체를 특정하고 보조원의 업무를 「단순한 업무」로 한정하고 있다면, 위임을 받더라도 보조원이 그 업무를 수행할 수 없다고 회신된 사안임.
안건번호21-0173
회신일자2021. 5. 27.
결론수행 불가
01
사안의 개요
「공인중개사법」은 중개대상물 확인·설명 업무의 주체를 개업공인중개사로 규정하고, 중개보조원을 공인중개사가 아닌 자로서 현장안내 및 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자로 정의하고 있음.
같은 법은 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 규정하고 있어, 위임이 있으면 보조원도 확인·설명 업무를 할 수 있는지가 문제되었음.
02
질의요지
중개보조원이 개업공인중개사의 위임을 받아 중개대상물 확인·설명 업무를 수행할 수 있는지 여부임.
03
법제처 회신
수행할 수 없음.
04
판단 논거
법제처 판단의 논거
| 구분 | 주요 내용 | 세부 논거 |
|---|---|---|
| 문언 | ▸업무 주체가 명시되어 있음 | ▸법은 확인·설명 업무의 주체를 「개업공인중개사」로 규정하고 있고 중개보조원은 단순한 업무를 보조하는 자로 정의되어 있으므로, 중개보조원이 그 업무의 주체에 해당하지 않는 것은 문언상 분명함. |
| 제재 체계 | ▸위반 시 자격정지·업무정지 대상이 정해져 있음 | ▸법은 설명 의무와 확인·설명서 서명·날인 의무를 규정하면서 이를 위반한 개업공인중개사와 소속공인중개사에 대한 업무정지·자격정지를 규정하고 있음. 이에 비추어 중개보조원이 그 업무를 수행하는 것을 예정하고 있지 않다고 보는 것이 법체계에 부합함. |
| 「단순한 업무」의 범위 | ▸권리·의무에 영향을 미치는 중요 업무임 | ▸확인·설명 업무는 위반 시 자격취소나 업무정지의 대상이 될 수 있는 만큼 개업공인중개사와 소속공인중개사의 권리·의무에 영향을 미칠 수 있는 중요한 업무이므로 「단순한 업무」로 볼 수 없음. 위임을 이유로 허용하면 전문성 제고와 자격제도의 취지에 위배됨. |
| 행위 귀속 규정의 취지 | ▸손해배상 책임을 지우기 위한 규정임 | ▸업무상 행위를 고용한 자의 행위로 보는 규정은 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 고용한 중개업자에게도 배상책임을 지우기 위한 것일 뿐(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 참조), 보조원의 업무범위를 확대하려는 취지가 아님. |
05
실무상 의의
위임으로 자격 요건을 넘을 수 없음. 법이 주체를 특정한 업무는 위임의 대상이 아님.
「행위가 사용자에게 귀속된다」는 책임 규정을 권한 규정으로 오독하지 말아야 함. 책임의 귀속과 권한의 부여는 별개임.
168번·159번과 같은 계열로, 자격제도의 실효성은 위임·대행이라는 형식으로 우회되지 않음.
이 건은 행정사무의 위임·위탁이 아니라 사인 간 위임과 자격제도의 관계에 관한 것임.
출처 · 법제처 법령해석 사례 안건번호 21-0173(2021. 5. 27.). 국가법령정보센터 법령해석례에서 원문을 확인할 수 있습니다.
본문의 「질의요지」·「회신내용」·「논거」는 원문을 요약한 것이며, 「실무상 의의」는 연구소의 견해입니다.
