[원가연구] 연구단지 임대사용료 재산정 컨설팅

발주기관이 운영하는 연구단지의 입주기업 임대사용료와 관리비를 재산정한 컨설팅이었음.

국유재산법에 따른 최저 기준과 함께 적산법과 임대사례비교법을 병행 적용하여 임대료 결정의 범위를 제시하였음.

기존 임대료는 연구단지 조성 이전에 산정된 것으로, 토지 가치와 실제 보유 장비가 반영되지 않은 상태였음.

또한 관리비는 법령에 규정이 없어 기관 정책에 따라 변동될 수 있는 항목이어서 별도의 산정 기준이 필요하였음.

• 임대료는 어떤 기준으로 산정하여야 하는가?
• 전기 산정액과 차이가 발생한 원인은 무엇인가?
• 관리비는 어느 수준에서 결정하여야 하는가?
• 기대수익률은 임대료에 어떤 영향을 주는가?
• 식당과 카페 등 기타 이용시설의 사용료는 어떻게 산출하는가?

연구단지의 사용료 현황과 임대 현황, 지원기관 임대현황을 검토하였음.

산정 대상은 행정 및 실험연구동, 창업보육센터, PILOT-TEST, TEST-BED의 4개 시설이었으며, 지원시설은 행정 및 실험연구동과 동일한 토지·건물·자산 가치를 가지므로 같은 수준으로 산정하였음.

사용료 산정 규정으로는 국유재산법에 의한 사용료 산정 기준과 감정평가에 의한 사용료 산출 방법을 검토하였음.

세 가지 산정방식을 병행하되, 국유재산법 임대료는 최저수준을 가늠하는 기준으로 활용하였음.

적산임대료는 토지·건물·기계장치의 기초가액에 기대이율을 곱한 순임료에 감가상각비를 더하는 방식으로 산출하였음.

세 가지 기준으로 시설별 임대료를 산정하고, 두 가지 평균값을 추가 기준으로 제시하였음.

시설별 최종임대료 산정

(단위: 원)

창업보육센터를 제외하면 적산임대료와 유사사례임대료가 유사한 수준을 보였음.

창업보육센터는 각 기관의 정책적 방향이 반영되는 시설이며 지방계약법과 조례에 따라 사용료 수준이 1%까지 낮아질 수 있어 유사사례 임대료가 낮게 나타났음.

국유재산법 및 타 법령에는 관리비에 대한 규정이 없고 필요시 징수할 수 있다고만 명시되어 있어, 관리비는 기관 정책에 따라 변동될 수 있는 비용이었음.

시설별 최종관리비 산정

(단위: 원)

유사시설 조사에서는 별도의 관리비를 징수하지 않고 전력비·용수비 등 실비정산만 시행하는 사례가 다수 존재하였음.

적산관리비와 유사사례 관리비의 간극이 커, 두 값의 평균값을 추가 기준으로 산정하였음.

실험연구동의 적산임대료는 전기 11,084원에서 5,790원으로, PILOT-TEST는 8,470원에서 4,278원으로 낮아졌음.

실험연구동 적산임대료 산정 비교

(단위: 원)

전기에는 건물가치를 실제 공사비로 산정하였으나, 연구단지 조성에 따른 가치가 토지지가에 반영됨에 따라 현기에는 국세청 건물평가 고시액을 적용하였음.

기계장치는 전기에 구입계획 금액을 적용하였으나 현기에는 실제 보유장비 금액을 적용하였고, 분배비율도 면적이 아닌 공사 투입금액 비례로 변경하였음.

건물 내구연수는 법인세법 시행규칙의 범위 내에서 국세청 고시 50년을 적용하였음.

연구단지 내 식당과 카페 등 기타 수익시설의 사용료는 국유재산법에 따라 산정하였음.

기타 수익시설 연간 사용료

(단위: ㎡, 원/년)

식당은 주방을 포함한 면적을 기준으로 산정하였음.

임대료는 국유재산법 임대료 이상의 범위에서 기관의 기대수익률 정책을 통해 결정되는 구조로 정리되었음.

관리비는 법령 규정이 없어 정책적 판단의 여지가 크며, 실비정산만 시행하는 사례도 다수 확인되었음.